کتاب مسئولیت حقوقی مشاورین املاک در نظام کنونی، تألیف داود جعفری منتشر شد!

پیشگفتار

ناآشنایی طرفین معامله (متعاملین) با مسائل حقوقی قراردادها، باعث افزایش دعاوی ملکی در محاکم می ‌شود،و مشکلات حقوقی زیادی به وجود می آورد. اصولا عملکرد فعلی بنگاه های املاک و ورود ایشان به معاملات، نتیجه ای جز به خطر انداختن سلامت حقوقی جامعه در بر ندارد و این علاوه بر آثار ناگوار تورم زایی این بخش از فعالیت ایشان بر بازار مسکن و خودرو است. فراوانی پرونده های مطروحه در مراجع قضایی و انتظامی که ناشی از این عملکرد ناصواب است و آثار این حجم گسترده دعاوی بر اطالة دادرسی، گواهی بر این مدعا است .از جمله قوانینی که نقش مهمی در ثبات معاملات، برقراری نظم و امنیت قضایی ایفا می نماید، قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.      

مسئولیت حقوقی مشاورین املاک در نظام کنونی

مسئولیت حقوقی مشاور املاک در حقوق ایران، صرفاً به دریافت حق‌الزحمه بابت واسطه‌گری میان خریدار و فروشنده محدود نمی‌شود؛ بلکه با توجه به تحولات اخیر، به‌ویژه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، نقش مشاور املاک در فرآیند معاملات رسمی، حساس‌تر و تخصصی‌تر شده است. 

۱. جایگاه حقوقی مشاور املاک

مشاور املاک اصولاً در جایگاه دلال و واسطه معاملاتی فعالیت می‌کند و باید در حدود وظایف قانونی و حرفه‌ای خود رفتار کند. بنابراین، صرف اینکه طرفین قرارداد در نهایت معامله را انجام داده‌اند، به این معنا نیست که مشاور املاک در برابر هرگونه تخلف یا کوتاهی مصون است.

مسئولیت مشاور می‌تواند حسب مورد مدنی، انتظامی و حتی کیفری باشد؛ البته تحقق هرکدام نیازمند وجود شرایط قانونی خاص خود است.

۲. تکلیف مهم مشاوران پس از قانون الزام به ثبت رسمی

یکی از مهم‌ترین تحولات نظام معاملات ملکی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. بر اساس ماده ۳ این قانون، دلالان معاملات املاک، از جمله مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، مکلف‌اند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس کنند. 

بنابراین، نقش مشاور املاک در نظام جدید از یک واسطه سنتی به یک عامل مؤثر در فرآیند قانونی و رسمی‌شدن معامله نزدیک‌تر شده است.

۳. مسئولیت در احراز هویت و سمت طرفین

یکی از مهم‌ترین وظایف عملی مشاور املاک، دقت در شناسایی طرفین معامله و بررسی سمت آنان است.

برای مثال، در شرایطی مانند:

• معامله توسط وکیل؛

• معامله توسط ولی یا قیم؛

• معامله ملک مشاع؛

• معامله توسط وراث؛

• معامله توسط نماینده شخص حقوقی؛

• یا وجود محدودیت‌های قانونی نسبت به مالک،

مشاور باید نسبت به مدارک و سمت شخص معامله‌کننده بی‌توجه نباشد.

البته باید میان وظیفه قانونی مشاور برای بررسی مدارک در حدود صلاحیت خود و وظایف تخصصی دفتر اسناد رسمی تفاوت قائل شد.

۴. مسئولیت در اعلام اطلاعات نادرست

اگر مشاور املاک عامداً یا بر اثر تقصیر، اطلاعات نادرستی درباره ملک یا معامله به یکی از طرفین ارائه کند و این امر موجب ورود خسارت شود، حسب شرایط پرونده می‌تواند با مسئولیت جبران خسارت مواجه شود.

برای نمونه، پنهان‌کردن یا نادیده‌گرفتن اطلاعات مؤثر درباره وضعیت ملک، ارائه اطلاعات خلاف واقع درباره مشخصات معامله یا ایجاد اعتماد کاذب در یکی از طرفین، می‌تواند زمینه مسئولیت را ایجاد کند.

۵. معامله ملک دارای مشکل حقوقی

یکی از مهم‌ترین حوزه‌های خطر برای مشاوران، معاملاتی است که ملک موضوع آن با مشکلاتی مانند بازداشت، رهن، محدودیت انتقال، مالکیت متعارض یا اختلاف در سمت فروشنده مواجه است.

البته صرف وجود مشکل در ملک الزاماً به معنای مسئولیت مشاور نیست؛ باید بررسی شود که مشاور چه وظیفه‌ای داشته، چه اطلاعاتی در اختیار او بوده، چه اقدامی انجام داده یا ترک کرده و آیا میان رفتار او و خسارت واردشده رابطه سببیت وجود دارد.

۶. تغییر مهم در اعتبار معاملات غیررسمی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اهمیت ثبت رسمی را به شکل قابل‌توجهی افزایش داده است. طبق ماده ۱ این قانون، پس از تحقق شرایط و موعد مقرر قانونی، اعمال حقوقی مشمول قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند و برای معاملات مشمول، ضمانت‌اجراهای مهمی درباره معاملات ثبت‌نشده پیش‌بینی شده است. 

این موضوع برای مشاور املاک اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا تنظیم و هدایت معامله برخلاف الزامات قانونی می‌تواند زمینه اختلاف و مسئولیت را افزایش دهد.

۷. مسئولیت انتظامی

مشاور املاک علاوه بر مسئولیت مدنی و در موارد خاص کیفری، ممکن است در صورت نقض مقررات صنفی و حرفه‌ای با مسئولیت انتظامی یا صنفی نیز مواجه شود.

بنابراین، فعالیت حرفه‌ای در بازار املاک امروز نیازمند آشنایی هم‌زمان با مقررات مربوط به معاملات، ثبت رسمی، مقررات صنفی و الزامات سامانه‌ای است.

جمع‌بندی

در نظام کنونی، می‌توان گفت مسئولیت مشاور املاک بر سه محور اصلی استوار است:

احراز و بررسی دقیق → رعایت الزامات قانونی معامله → جلوگیری از ایجاد خسارت و تخلف

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اهمیت این موضوع دوچندان شده است و مشاور املاک دیگر نمی‌تواند نقش خود را صرفاً به «معرفی خریدار و فروشنده» تقلیل دهد. ماده ۳ قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، نقش مشاوران را در فرآیند درج پیش‌نویس و هدایت معامله به سمت تنظیم سند رسمی به‌طور مشخص مورد توجه قرار داده‌اند. 

نکته مهم: مسئولیت هر مشاور در یک پرونده مشخص، به نوع معامله، اقدامات انجام‌شده، مدارک موجود، میزان اطلاع مشاور، رابطه سببیت و مقررات حاکم در زمان وقوع معامله بستگی دارد؛ بنابراین نمی‌توان صرفاً از وقوع خسارت، مسئولیت قطعی مشاور را نتیجه گرفت.

رزومه علمی مولف: 

((محل درج رزومه علمی و عکس مولف کتاب فوق))

جهت ارسال رزومه علمی و درج در این صفحه با ارسال فایل رزومه، عکس و فایل های خود، با اکانت ایتا یا واتس آپ 09100636002 پیام دهید.

جهت دریافت کارت شناسایی نویسندگی (مخصوص مولفان قانون یار) با دفتر مرکزی بنیاد علمی قانون یار تماس بگیرید.

((نمونه کارت صادره نویسندگان فرهیخته بنیاد علمی قانون یار))

لازم به ذکر است کارت شناسایی به صورت فارسی و انگلیسی (با بهترین کیفیت) صادر می گردد...

با افتخار اعلام می‌شود کتاب حاضر توسط مجموعه ناشران وابسته به بنیاد علمی قانون‌یار به صورت الکترونیکی و فیزیکی چاپ و منتشر شده است.  بنیاد علمی قانون‌یار با بهره‌گیری از تجربه و توان تخصصی خود در حوزه نشر، آماده است آثار علمی، پژوهشی، دانشگاهی و تخصصی نویسندگان، استادان، پژوهشگران و علاقه‌مندان به تألیف را در مسیر چاپ و انتشار همراهی کند. 

اگر شما نیز اثری ارزشمند برای انتشار دارید، می‌توانید با سپردن مراحل آماده‌سازی، اخذ مجوز، صفحه‌آرایی، چاپ و انتشار کتاب خود به مجموعه ناشران وابسته به بنیاد علمی قانون‌یار، گامی مؤثر در معرفی و ماندگار کردن اندیشه‌ها و دستاوردهای علمی خود بردارید. با پنج انتشارات وابسته به بنیاد علمی قانون‌یار، در خدمت شما هستیم. کتاب خود را به ما بسپارید و اندیشه‌ها و دستاوردهای علمی‌تان را ماندگار کنید.

همچنین به تمامی نویسندگان و مؤلفان، کارت مخصوص مؤلفان نخبه اعطا می‌شود.

کتاب شما، روایت ماندگار دانش و تجربه شماست؛ آن را با انتشارات های معتبر وابسته به بنیاد علمی قانون‌یار و چاپخانه اختصاصی این نهاد علمی و پژوهشی منتشر کنید. 

جهت کسب اطلاعات بیشتر با دفتر مرکزی موسسه تماس بگیرید:

 (واحد پژوهش 02166979519) (واحد فروش 02166979526)  (واحد مشاوره 09196748625)